Les Droits Et Obligations Des Parties Au Contrat De Bail A Usage Professionnel Et Loyer

rincipales obligations du preneur et du bailleur et substitue l’expression bail à usage professionnel à celle de bail commercial.

Tandis que la réglementation antérieure fixée par le décret du 30 juin 1952 usait d’une terminologie confuse empruntée au droit commun, ce qui renda celle-ci inaccessible à ses destinataires et laissa peu de place à l’autonomie de la volonté. Elle est restée très largement ineffective dans certains pays (exemple du BURKINA FASO), car les locataires qu’elle était censée protéger ne l’invoquait presque jamais.

De ce fait, l’intérêt d’un tel sujet est considérable d’autant plus qu’il permet d’assurer une meilleure conciliation des intérêts privés en présence aussi, de mieux protéger le preneur et de laisser une large place à l’autonomie de la volonté, ainsi que de simplifier les procédures de fixation des loyers et de renouvellement de bail en cas de désaccord entre les parties.

A cet effet, suite à ce qui vient d’être dit, des interrogations nous viennent à l’esprit, et nous pousse à nous demander quels peuvent être les droits et les obligations du bailleur et du locataire?

Aussi, quel est le régime applicable au loyer ?

Pour répondre à ces interrogations, et dans l’optique d’une compréhension facile de ce sujet, nous allons examiner en (I) les droits et obligation des parties et en (II) le loyer.

I. LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

Le contrat de bail à usage professionnel fait naitre pour les deux parties que sont le bailleur et le preneur des droits (A) et des obligations (B).

A. LES DROITS DES PARTIES

L’examen des articles 105 à 115 montre que les droits des uns représentent les obligations pour les autres et inversement.

En effet, la relation bailleur-locataire fait apparaitre que les droits de l’un sont les obligations de l’autre. Le législateur OHADA, dans le souci de protéger le locataire commerçant à l’expiration du bail a mise en place l’AUDCG qui fixe les droits et les obligations de chacune des parties.

Les commerçants qui étaient des locataires, réclamaient le droit de renouvellement automatique du bail à usage professionnel.

Sans aller jusque là, le législateur a accordé au locataire une protection forcée qui déroge profondément aux règles de droit commun.

Ainsi cette partie juridique fait ressortir les droits de chacune des parties. En ce qui concerne les droits du bailleur, nous avons :

- Le droit de paiement du loyer ; il s’agit essentiellement pour le bailleur de percevoir le prix du loyer.

- Le droit à, la restitution des lieux loués dans leur état initial au terme du contrat ; ici, l’obligation est faite au preneur de rendre les lieux loués dans leur état initial.

Pour le locataire (preneur), en ce qui concerne ces droits, il s’agit essentiellement :

Le droit de visiter les locaux à louer avant la conclusion du contrat de bail ;

- Le droit à la fixation du prix, cela signifie que le locataire doit connaitre le montant du loyer ;

- La jouissance paisible des lieux loués. Cela revient à dire que le bailleur et ses ayants droits ne doivent occasionner des troubles au locataire ;

- Le droit au renouvellement de bail.

- Le droit aux répartitions d’entretient etc.

B. LES OBLIGATIONS DES PARTIES

Il ressort de l’AUDCG des obligations tant pour le bailleur que pour le locataire

S’agissant du bailleur, ces obligations sont prévues par les articles 105 et suivants de l’Acte Uniforme :

- L’obligation de livraison, elle s’entend de la mise des lieux ou locaux à la disposition du preneur (locataire). Elle est chronologique même la toute première obligation du bailleur. Les lieux ou locaux doivent être libres de toute occupation pour que le preneur puisse en disposer et en jouir.

- L’obligation d’entretien, la loi impose au bailleur de faire procéder a ses frais les lieux donner de bail a toutes les grosses réparation devenues nécessaires et urgentes. L’obligation dure tout le temps du bail et vise à maintenir les lieux à louer à l’usage pour lequel il a été loué.

- La garantie contre les troubles de jouissance ici le droit commun du bail met à la charge du bailleur la garantie des vices ou défauts de la close louée y en empêche l’usage.

S’agissant du preneur, ces obligations résultent des articles 112 et suivants de l‘Acte Uniforme. Sur ce point aussi, l’Acte Uniforme ne s’écarte pas substantiellement du droit commun. Il met à la charge du preneur 3 obligations principales.

- Le paiement du loyer, cette obligation constitue l’obligation essentielle du preneur. La créance de loyer est une créance de droit commun. Elle est payable au terme convenu, entre les mains du bailleur et de son représentant désigné au bail. Le preneur est redevable du loyer tout le temps que dure le bail, sauf en cas de perte de la close louée (exemple la destruction accidentelle du locale).

- Le bon usage des lieux loués, ici la loi fait obligation du preneur d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille et conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite suivant celles présumées d’après les circonstances.

- La conservation des lieux loués, ici la loi dispose que le preneur est tenu des réparations d’entretien et répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut d’entretien au cours du bail. L’obligation par le preneur de restituer les lieux loués au bailleur en fin de bail simplifie en effet qu’il les conserve en bon état de réparation locative, d’éviter qu’ils subissent des détériorations qui ne résulteraient pas de leur usage normal.

Il répond par conséquent des dégradations causées aux lieux, soit par lui-même, soit par tout occupant de son chef.

Par ailleurs, après avoir examiné notre première partie, nous allons examiner dans une seconde partie le loyer.

II. LE LOYER

Nous verrons tour à tour la fixation du prix du loyer et sa révision.

A. LA FIXATION DU PRIX DU LOYER

La nature des locaux

La loi commerciale française distingue trois types de locaux :

- Les locaux à usage mixtes professionnel et d’habitation principale

- Les locaux à usage exclusivement civil, il s’agit par exemple des locaux loués à une association

- Les locaux à usage exclusivement professionnel.

Le montant du loyer

Selon l’article 116 de l’Acte Uniforme, les parties déterminent en toute liberté le prix du bail au moment de la conclusion du contrat, sauf lorsque la loi intervient pour limiter cette liberté.

Le prix ou le montant du loyer est fixé en fonction de la loi de l’offre et de la demande.

Le loyer n’est réglementé qu’à l’ occasion des révisions ou du renouvellement du bail.

Cette liberté est au contraire réduite pour les loyers d’immeubles à usage