Les Avants Contrats

rat de manière unilatérale passée le délai de rétractation. Celui qui s'était diverses une indemnité à l'autre partie (rend la somme versée et double cette somme)

si fait par l'acheteur : il perd la somme versée.

Ça coûte à celui qui se retire. Il y a souvent un délai fixé les sommes versées s'appelaient des ARRHES

Les versements versés : on parlera d'acompte (plus pour la région Nord-Pas-de-Calais)

le versement d'un acompte constitue le commencement d'exécution du contrat.

III-La promesse de vente

1)La conclusion de la promesse

définition : contrat par lequel un propriétaire s'engage pour une certaine durée envers une autre personne (bénéficiaire) à vendre un bien moyennant certaines conditions mais sans que le le le bénéficiaire contente immédiatement à acheter.

(Je m'engage à vendre à M. X à tel prix, M. X ne s'engage pas)

La P V est signée par le bénéficiaire et le vendeur. Il est signé par l'acceptation du bénéficiaire. Il y a aussi versement d'une somme d'argent (elle se transforme donc automatiquement en compromis)

La promesse unilatérale est une future promesse synallagmatique.

La somme d'argent se rasseoir : le prix de promesse ou soit une indemnité d'immobilisation (le vendeur perd une partie de sa liberté)

Si aucune acceptation alors la promesse est une simple proposition (offre pollicitation) et pourrait être retiré par le vendeur à tout moment.

On trouve les mêmes conditions suspensives que dans l'attente.

On pourra rencontrer un inversement d’arrhes comme dans le compromis ce qui permet au promettant de rompre le contrat en versant le double de cette somme aux bénéficiaires.

Particularité : formalisme qui n'existe pas dans le compromis : la promesse de vente doit être à peine de nullité enregistrée à défaut de celui-ci, elle est nulle (nullité absolue).

Délais :

- SSP : 10 jours à compter de l'acceptation tu es nécessaire

- AUTH : un mois

Question capacité :

-Dans un compromis : vendeur/acquéreur ont la pleine capacité au moment de la signature de celui-ci.

-Dans une promesse : c'est le promettant qui s'engage, il doit être capable au moment de la signature.

2) les effets et la nature du droit

Délai d’option : délai pendant lequel le bénéficiaire peut décider d'acheter. Pendant toute la durée le bénéficiaire est libre de ne pas acheter. Il lui suffit de laisser couler le délai, une fois le délai écoulé il est libre.

Si le bénéficiaire veut acheter il pourra le faire à tout moment par une manifestation de volonté, on l'appelle la levée d'option. Elle ne produira effet que si l'acquéreur verse en même temps le prix ou qu'ils justifient l'obtention des financements dont il avait besoin.

La nature du droit : dans le compromis de vente on crée un droit réel au profit de l'acheteur ici il s'agit pour le promettant d’une obligation de faire et dc d'un droit personnel au profit du bénéficiaire.

En ce qui concerne la publicité foncière : les promesses de vente sont soumises à publicité facultative.

Les promesses de vente peuvent être cédées : on cède à quelqu'un d'autre.

Les promesses des vte dans la pratique sont soumises à des clauses d'interdiction de cession. On a parfois des clauses de substitution : remplacement de bénéficiaires par un autre.

3) La réalisation de la promesse

C'est la levée d’option qui intervient dans les conditions prévues au contrat. C'est à la date prévue les mutations deviennent exigibles et c'est à ce moment que cours à l'édition de plus des 7/12e. Si le promettant refuse la promesse : de chères, le tribunal homologuera la vente.

Le vendeur devra des dommages et intérêts à l'acheteur fixé par la clause pénale dans la promesse d'environ 10 % de la vente.

IV- Les dispositions communes

1) Les conditions prévues par l'avant contrat

on trouve toutes les conditions qui vont figurer dans l'acte de vente si une clause n'est pas prévue dans le compromis, l'une des parties pourra la refuser lors de la signature de l'acte authentique. Notamment les clauses dérogatoires, supplétive prévue par le Code civil.

Le plus important dans une vente c’est l’avant-contrat car on n'y trouve :

- l'identité exacte du propriétaire (capacité) et de l'acheteur dans les quotes-parts

-résidant en France ou non

-délibération nécessaire pour les personnes morales

-désignation complète du bien

-conditions générales de l'attente doit figurer

-les conditions particulières (par exemple : rappel de céramique)

-conditions et dates du transfert de propriété

-date de transfert de jouissance (remise des clés)

- fixé le prix et les modalités de paiement

Les conditions propres à l'avant contrat :

-faculté de substitution

-délai de résiliation de la vente

-publicité ou non à la conservation des hypothèques

-versements effectués par l'acquéreur bénéficiaire

-intervention d'un séquestre : personnes extérieures au contrat chargé d'encaisser la somme versée

-modalités de levée d'option

-clause pénale (si absence de réitération)