Le Bail Commercial

955, il est primordial de déterminer avant tout, le champ d’application de cette loi.

I. Loi régissant les baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux résulte du Dahir du 2 Chaoual 1374 (25 mai 1955).

1. Champs d’application

a. Selon les personnes

En principe, le régime protecteur des baux commerciaux, prévu par les dispositions de la loi relative à ce type de baux, ne s’applique que si le locataire est un commerçant ou un industriel inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou un artisan immatriculé au répertoire des métiers.

b. Selon la nature des biens immeubles :

Les immeubles concernés par ladite loi sont énumérés comme suit :

* Les immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds, à la condition qu'ils soient indispensables à l'exploitation de ce dernier

* Aux baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal

* Les immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel consentis par l'Etat, aux autres collectivités publiques ou aux établissements publics pour des immeubles ou locaux affectés à des services exploités en régie

* Les immeubles ou de locaux occupés par tous établissements d'enseignement

* Les immeubles ou de locaux occupés par des façonniers

2. Biens exclus du Dahir relatif aux baux commerciaux :

En principe, le régime protecteur des baux commerciaux, prévu par les dispositions de la loi relative à ce type de baux, ne s’applique pas aux types de conventions suivantes :

* Les baux emphytéotiques : ce sont des baux immobiliers de très longue durée (entre 18 et 99 ans)

* Les immeubles ou locaux constitués en habous et non grevés de droits traditionnels de manfaâ

* Les immeubles en propriété de l’Etat ou des collectivités locales destinés aux activités commerciales visant l’intérêt général

* Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas à un terrain sans construction, ni à un emplacement publicitaire sur un mur ou un toit, ni aux centres commerciaux et aux galeries marchandes

II. Exécution du bail commercial

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1. Fixation du loyer

…

a. Fixation initiale

Le législateur a laissé aux parties toute la liberté de fixer le montant du loyer d’origine, qui joue à ce niveau là est la loi de l’offre et de la demande. Généralement le bailleur exige une somme appelée « pas de porte » que le « locataire paye en entrant dans les lieux »3.

b. Révision du loyer

En principe, la révision peut être ou bien légale ou bien conventionnelle. Celle légale ne peut intervenir que tous les trois ans. Cependant, les parties peuvent inclure dans le contrat de bail une clause stipulant la révision du loyer, une révision dite conventionnelle.

2. Renouvellement du contrat de bail

Lorsqu'un bail commercial arrive à expiration, une négociation peut s'engager entre le locataire et le bailleur. Ceux-ci peuvent se mettre d'accord ou non sur un renouvellement.

a. Acceptation de renouvellement

Le renouvellement est soumit à une procédure prévue par les dispositions de l’article 7 de la présente loi. Ainsi, le locataire doit en faire la demande soit dans les six moi qui en précède l’expiration soit à tout moment, au cours de sa continuation.

En outre, et dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit faire connaître au demandeur s’il consent au renouvellement, et dans quelles conditions ou s’il refuse le renouvellement en précisent le motif de ce refus, à défaut de cette notification, le bailleur et réputé avoir accepté tacitement le renouvellement aux clauses et conditions du bail précédant.

En cas de désaccord sur les conditions du nouveau bail le locataire doit porter sa contestation devant le tribunal.

b. Refus de renouvellement

Le bailleur a, en principe, le droit de refuser le renouvellement du bail à l’expiration de son délai. Dans ce cas, il est amené à verser une indemnité d’éviction au locataire. Dans la plupart des cas, l'indemnité