Audit du recouvrement des créances immobilières

t 3

1.1.1.4. Un formalisme spécifique pour certains contrats bancaires. 5

1.1.2. Les contrats utilisés 5

1.1.2.1. Les principaux contenus de la disposition 5

1.1.2.2. La procédure d’offre préalable. 6

1.2. La qualification du débiteur 6

1.2.1. La classification des personnes 7

1.2.1.1. La personne physique 7

1.2.1.2. La personne morale 7

1.2.2. La personne physique et la personne morale contre Particulier ou Professionnel 7

1.2.2.1. La notion de « particulier » 7

1.2.2.2. La qualification de « professionnel » 8

1.3. Les renseignements nécessaires à collecter pour un recouvrement amiable efficace concernant … 8

1.3.1. … les particuliers 8

1.3.2. … les professionnels 9

2. L’amiable en appui d’un recouvrement contentieux affaibli 11

2.1. Le dispositif de recouvrement amiable 11

2.1.1. Recouvrement amiable ou contentieux : Que choisir ? 11

2.1.2. Que peut-on qualifier de recouvrement amiable efficace ? 11

2.1.3. La démarche de recouvrement amiable à l’écrit 12

2.1.4. Une mise en place procédurale 12

2.1.5. Les objectifs du service établis en fonction d’indicateurs 13

2.2. De l’amiable vers un recouvrement contentieux 13

2.2.1. La préparation du dossier pour le service contentieux 13

2.2.1.1. Les garanties et le droit de gage général des créanciers 13

2.2.1.1.1. Qu’est-ce que le droit de gage général des créanciers 13

2.2.1.1.2. La mesure conservatoire 14

2.2.1.2. Des garanties et privilèges plus spécifiques: garanties réelles 15

2.2.1.2.1. Les privilèges 15

2.2.1.2.2. Les hypothèques 16

2.2.1.3. Le cautionnement : garantie qui peut être délivrée par … 17

2.2.1.3.1. … une personne physique 17

2.2.1.3.2. … une personne morale 17

2.2.2. Le traitement contentieux : la notion de déchéance du terme 18

2.2.2.1. Définition de la déchéance du terme et moment de l’action 18

2.2.2.2. Des différences pratiques 18

2.2.3. Les Procédures de recouvrements forcés 19

2.2.3.1. L’exécution sans titre exécutoire : un exemple, l’injonction de payer 19

2.2.3.2. L’exécution avec titre exécutoire : commandement de payer, mise en demeure et suite de l’exécution 19

2.2.3.2.1. Commandement de payer ou mise en demeure 19

2.2.3.2.2. Les voies d’exécution mobilières 20

2.2.3.2.3. Les voies d’exécutions immobilières : La saisie immobilière 22

2.2.3.2.4. La répartition du prix de vente de l’immeuble 24

3. Les incidents de procédure : Procédures collectives, surendettement et rétablissement personnel 26

3.1. Les procédures collectives 26

3.1.1. Rappel sur les procédures collectives 26

3.1.2. Le plan chronologique de la procédure devant être connue par le créancier 27

3.2. Surendettement des ménages : quelques notions 27

3.3. La procédure de rétablissement personnel 28

Partie 2 : Les risques inhérents à l'activité contentieuse

1. La classification des risques selon le Comité de Bâle 31

1.1. Le risque de crédit ou de contrepartie 31

1.2. Le risque de marché 31

1.3. Le risque opérationnel : 31

2. Les risques inhérents au processus contentieux 33

2.1. Les risques de non conformité aux lois et règlements 33

2.1.1. Non respect des procédures contentieuses 33

2.1.2. Non respect des Lois et règlements 33

2.1.3. Le non respect des contrats avec les organismes de Caution 34

2.2. Les risques humains 35

2.2.1. Des défaillances qualitatives 35

2.2.2. Un effectif insuffisant par rapport à la charge de travail croissante 36

2.2.3. Des fiches de postes non rédigées 36

2.3. Les risques attachés au système d’information 36

2.3.1. Un Système d’information n’est pas à la hauteur des attentes des collaborateurs 36

2.3.2. Une base de données non mise à jour 37

2.3.3. Des erreurs dans les documents envoyés aux clients 37

2.4. Organisation du service et traitement des dossiers 37

2.4.1. Des risques organisationnels 38

2.4.2. La Gestion et le traitement au sein du service 41

2.4.3. Caution et garanties 45

2.4.4. Enregistrements comptables 47

2.5. Information et communication : 48

2.6. Fraude 49

2.7. Reporting et contrôle 50

2.7.1. Un suivi des intermédiaires insuffisant 50

2.7.2. Le suivi des adjudications inexistant 51

2.7.3. Un suivi de l’activité non adéquat 52

2.7.4. Des contrôles non effectués 52

Partie 3 : Proposition d'un guide d'audit

Conclusion 88

Annexes 90

Glossaire 95

Bibliographie / Webographie 96

Introduction

Loin des dérives du fonctionnement américain du recours au crédit, le marché du crédit en France suit une tendance baissière des taux depuis quelques temps, pour atteindre 4,83% en juin 2010. En volume, cela représente 168,4 milliards d’euros, dont la majeure partie, soit environ 71% est allouée au crédit à l’habitat. Selon l’Observatoire des crédits aux ménages, en 2008, 31,3 % des ménages détenaient alors un crédit immobilier.

La fin des années 1990, a vu s’installer différents phénomènes qui ont impacté le secteur financier. La globalisation des opérations et le développement des places boursières ont amplifié le niveau des échanges et les dérives du système. La variation des taux et des cours boursiers a rendu possible de fortes rentrées d’argent, mais ce n’est pas sans compter sur l’augmentation du niveau du risque. Le développement et l’utilisation de plus en plus fréquente de produits à taux révisables a engendré une croissance non négligeable de la mensualité de remboursement de certains ménages. A l’image du niveau de surendettement qui touche 768 123 ménages en mars 2010, l’évolution logique du taux d’endettement ne leur permet plus d’honorer le remboursement de leurs échéances, des solutions de recouvrement sont alors envisagées par les établissements financiers.

Cette nouvelle donne nécessite une révision du processus de recouvrement actuel et cela passe par une mise à plat du dispositif. Laissé de côté pendant longtemps, la perception du recouvrement a évolué. D’une faiblesse commerciale, il est devenu un « centre de profit » comme certains l’appellent. L’objectif principal est de recouvrer des montants autrefois passés en perte.

A la vue du contexte actuel, des interrogations méritent d’être éclaircies afin de disposer d’une certaine maîtrise du risque actuel. Pour cela, nous essayerons de savoir comment se prévaloir contre la tendance actuelle ? Quels sont les moyens à mettre en œuvre pour renforcer le dispositif prudentiel établi par le Comité de Bâle. Quelle est la procédure de recouvrement optimale à adopter ?

Dans cette optique, nous allons dans un premier temps définir l’environnement du recouvrement, afin d’en percevoir les subtilités, de l’obtention