La Sté Civile Immobilière

'échéance du terme.

Statuts de la société doivent être établis par écrit (acte notarié ou sous seing privé). Ils seront enregistrés dans le délai d'un mois à compter de la date de signature.

A cela s'ajouteront les formalités de publicité au JAL, une immatriculation du dossier au greffe du Tribunal de Commerce (RCS), et une publication au BODACC dans le délai de 8 jours de l'immatriculation de la société.

En ce qui concerne les parts sociales, ces dernières devront être de valeur égale, et d'un montant librement décidé dans les statuts par l’ensemble des membres fondateurs.

Tous les types d'apport sont autorisés.

Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable sont applicables aux SCI. Il suffit par conséquent de libérer 20 % du capital à la création de la société (obligatoirement en numéraire), pour qu'elle soit valablement constituée. Les 80 % restant pouvant être libérés dans un délai de 5 ans.

En pratique on s'aperçoit que les SCI ont souvent un caractère familial même si les professionnels libéraux y ont aussi souvent recours.

Ainsi la SCI entre époux est possible quel que soit le régime matrimonial adopté.

Article 1832-1 du Code civil qui dispose que «les avantages et libéralités résultant d'un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu'ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions ont été réglées par acte authentique».

Sous la communauté de biens, le recours à la SCI n'est pas évident car il présente peu d'avantages pratiques et s'avère assez technique. Ainsi une distinction est faite quant à la nature de l'apport effectué (bien propre ou bien commun).

A l'égard des biens propres, soit il s'agit d'un apport immobilier et dans ce cas, la subrogation réelle pourra jouer de plein droit, même en l'absence de clause de remploi, soit il s'agit d'un apport en numéraire et la déclaration de remploi deviendra obligatoire pour que les parts gardent leur caractère de biens propres.

Si un seul des époux mariés sous le régime légal, désire s'associer à une SCI au moyen de biens communs, il doit informer son conjoint de la possibilité d'acquérir lui aussi la qualité d'associé, a peine de la nullité de l'apport ou de l'achat. Les autres associés doivent alors agréer le conjoint qui souhaite devenir associé. Si le conjoint dûment informé ne manifeste sa volonté de devenir associé uniquement lorsque l'apport est réalisé, les associés ne sont pas obligés de l'agréer.

Sous la séparation de bien, la SCI est plus utile. Séparés de biens, les époux peuvent se constituer un patrimoine commun par le biais d'une SCI tout en gardant la maitrise de leurs biens propres. Toutefois il ne pourra pas apporter sans le consentement de l'autre le logement de la famille (article 215 du Code civil).

B ) L'organisation et le fonctionnement de la SCI

Situation du gérant: Une ou plusieurs personnes choisies parmi les associés ou en dehors d'eux (Article 1846). Si le gérant possède des parts dans la société, il est dit gérant-associé sinon gérant non associé.

En outre une personne morale peut être nommée gérante au même titre qu'une personne physique. Celles-ci sont désignées par les statuts, par un acte distinct ou encore par une décision des associés représentant (sauf disposition contraire) plus de la moitié des parts sociales. Les gérants peuvent être révoqués selon la même règle.

Faute de gérant tout associé pourrait demander au TGI la désignation d'un mandataire chargé de réunir les associés en vue de procéder à l'élection (Article 1846 dernier alinéa). Si la SCI n'a plus de gérant depuis au moins un an, le Tribunal peut prononcer la dissolution anticipée de la société, à la demande de tout intéressé.

Pas de limite légale au nombre d'associé. Durée du mandat ( statut ou à défaut durée de la société)

Article 1849 du Code civil: «le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social... les clauses limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers». Ainsi lorsque la société a plusieurs gérants, chacun possède le pouvoir d'engager seul la société par les actes entrant dans l'objet social. Cette règle générale ne connait qu'une restriction dans le cas où la société peut prouver que le tiers contractant avait connaissance de l'opposition formée à cet acte par un autre gérant.

Associés: Liberté totale aux associés de déterminer dans les statuts, les actes que le gérant peut accomplir seul et, au contraire, ceux pour lesquels il aura besoin de l'autorisation des associés.

A défaut Article 1848 alinéa 1: «le gérant peut accomplir seul tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société».

Les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie de leur apport. Ces parts leur donnent le droit de participer aux décisions (AGO AGE (aucune obligation de quorum), droit d'information et de contrôle). A ce titre, la répartition des voies entre les apporteurs est organisée par les statuts. Ainsi les décisions qui dépassent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou à défaut à l’unanimité des associés. Les statuts peuvent organiser le mode de fonctionnement des AGO AGE.

Fiscalement la société civile est majoritairement une société dite fiscalement transparente, càd soumise à l'IR que paiera l'associé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées) en fonction de sa quote part des bénéfices dans la société, alors que l'associé personne morale sera imposé au titre des bénéfices commerciaux.

Par exception la SCI peut toutefois opter pour l'IS. Ce choix s'opèrera en principe dans le cadre d'un emprunt contracté par la SCI pour acheter des immeubles, cet emprunt autorisant la déduction de l'amortissement des immeubles du résultat fiscal. Cette option peut aussi être retenue dans une optique de capitalisation des revenus (la distribution de dividendes aux associés étant facultative). La SCI sera alors qualifiée de société fiscalement opaque.

Les règles comptables seront alors différentes (obligation de dépôt au Tribunal de commerce si l'option pour l'IS est retenue). La comptabilité importante, car le ou les gérants doivent effectuer une présentation annuelle des comptes pour approbation par l'assemblée des associés. Cette obligation se justifie d'autant plus que les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales et cela proportionnellement à leur apport.

II ) Analyse des motivations à la création d'une société civile immobilière

A ) Intérêts et inconvénients à la création d'une SCI

Avantages: ►Grande liberté à la rédaction des statuts de la société ce qui permettre de garder le contrôle de la société avec un faible apport de capital, en s'instituant gérant inamovible.

►Alternative à l'indivision. En effet un immeuble peut se retrouver en indivision du fait de différentes causes. La situation d'indivision peut en temps normal être un véritable frein à la gestion d'une société même si le législateur a organisé l'indivision notamment par l'intermédiaire de l'article 1873-3 du Code civil. Le gérant peut prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine et d'aller ainsi au delà des blocages et désaccords des associés. Les associés ne sont plus sous la menace permanente d'une action en partage. Qui plus est les parts seront plus facilement négociables que des droits indivis.

►Fiscalité avantageuse notamment en cas de transmission de parts. Évite le paiement des frais importants et habituels de succession (vente ou achat de parts sociales à un taux réduit de 5%),et d'en organiser la succession. Ceci se traduit concrètement par la possibilité d'écarter assez facilement certains héritiers.

A titre d'exemple: Monsieur Favier a deux fils P-E et Jérôme. Souhaitant avantager son fils ainé, il constitue avec lui une SCI. L'ainé fait un apport en espèces et reçoit en contrepartie 50 parts. Le père apporte les immeubles et reçoit 950 parts. Ensuite par testament, le père lègue à son ainé, l'entière quotité disponible: 1/3 de 950 parts, c'est-à-dire 316 parts. Au décès de son père, le fils recueillera au total 316 parts de quotité disponible + 316 pour la réserve, ce qui, avec les 50 parts qu'il possède lui assure largement la majorité de la société.

La SCI autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.

Elle offre également un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur, et ainsi d'éluder