TD droit des obligations sur la réforme de 2016

Cas pratique :

Un locataire a loué un bien immeuble à vocation professionnelle en janvier 2016, pour une durée de 15 ans. Cependant, du au confinement et au ralentissement économique consécutif, ses ventes ont chuté et le risque de devoir mettre la clé sous la porte. Par conséquent, il souhaiterai soit rendre le bien ou renégocier le montant du loyer qu’il paye tous les mois. En effet, aujourd’hui il apparait possible de modifier un contrat en cas de changement de circonstances et qu’ainsi la crise sanitaire peut éventuellement constituer un changement.

Dans ce cas, l’application de l’article 1195 du Code civil peut-il être invoqué ?

I. Sur le fondement du bail commercial

En droit, le droit applicable aux obligations contractées avant le 1er octobre 2016 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance), l’article 9 dispose que : « Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016.
Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public (…). Lorsqu’une instance a été introduite avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance, l’action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s’applique également en appel et en cassation ». Il en résulte que seuls les contrats conclus à partir du 1er octobre 2016 sont soumis aux dispositions nouvelles.
Par ailleurs, au regard de l’article 16 de la loi de ratification, les contrats conclus après le 20 avril 2018 (date d’entrée en vigueur de la loi de ratification) sont soumis aux changements opérés par celle-ci : « I.- La présente loi entre en vigueur le 1er octobre 2018. III.- Le deuxième alinéa de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est complété par les mots : «, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public ». Le présent III est applicable à compter du 1er octobre 2016. La présente loi sera exécutée comme loi de l’État. ». 
Pour finir, au regard de l’article 1195 du Code civil prévoyant la théorie de l’imprévision : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ».

En l’espèce, un locataire a conclu un contrat de bail pour un local commercial qui avait commencé en janvier 2016. L’ordonnance reformant le Code civil ne pouvait être invoquée qu’à partir de février 2016, alors il s’agit de l’application de la loi ancienne. Par principe, l’imprévision suppose donc un changement de circonstances imprévisible au moment de la formation du contrat qui rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse. Cette révision doit impérativement être précédée d’une tentative de renégociation entre les parties. En cas de refus ou d’échec, les parties peuvent convenir de la résolution ou demander d’un commun accord l’adaptation du contrat. Effectivement, depuis la crise sanitaire, la Covid-19 peut constituer une situation imprévisible et relève donc de l’application de la loi nouvelle puisque le contrat a été conclu avant l’apparition de ce nouvel article.

II. Sur le fondement d’une action interrogatoire

Une jeune étudiante a emménagé à Paris, il y a 4 ans et a alors signé un contrat de bail qui a pris pour effet au 1er septembre 2016. En revanche, elle est en conflit avec son bailleur, et celui-ci semble avoir découvert une cause de nullité. Ne pensant pas que ce dernier s’en prévaudra, elle décide toutefois, de procéder à des recherches. De fait, elle a découvert qu’une disposition nouvelle, avait créé une action « interrogatoire », qui permet à une partie de contraindre l’autre soit à renoncer à la nullité, soit à l’exercer.

Dans ce cas, la locataire peut-elle se prévaloir de l’article 1183 du Code civil ?

En droit, au regard de l’article 9 de l’ordonnance de 2016 : « Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l’article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l’entrée en vigueur de la présente ordonnance ». De surcroit, au vu de l’article 1183 du Code civil : « Une partie peut demander par écrit à celle qui pourrait se prévaloir de la nullité soit de confirmer le contrat soit d'agir en nullité dans un délai de six mois à peine de forclusion. La cause de la nullité doit avoir cessé. L'écrit mentionne expressément qu'à défaut d'action en nullité exercée avant l'expiration du délai de six mois, le contrat sera réputé confirmé ».

En l’espèce, une locataire a conclu un contrat de bail qui a pris pour effet le 1er septembre 2016. Par definition, la loi qui s’applique est la loi transitoire, celle correspondant à la réforme de 2016. En outre, l’action interrogatoire oblige le bailleur a procédé à un choix quant à la nullité du contrat. En réalité, si celui-ci ne s’en prévaut pas dans un délai de 6 mois, la clause de nullité cessera et le contrat sera réputé confirmé.

III. Sur le fondement de la promesse unilatérale de vente

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