Cas pratique droit des biens

d’empiètement minime, la démolition de cette petite partie de construction reposant sur le fonds voisin peut être exigée (Civ. 3e, 5 décembre 2001 : Bull. Civ. III, n° 147). D’ailleurs, la Cour de Cassation en application de cette règle a demandé la démolition d’une clôture en raison d’un empiètement de 0,5 cm (Civ. 3e, 20 mars 2002 : Bull. Civ. III, n° 71) ; mettant ainsi en exergue que la mesure de l’empiètement n’importe pas.

M. Jean Bille a proposé une somme de 2 000 € à titre de dédommagement. Son voisin refuse cette somme. Soulignons de suite qu’une convention aurait pu mettre fin à cette situation, faisant alors disparaître l’empiètement. M. Jean Bille peut se sentir frustrer, d’autant que son voisin a assisté à la construction de la piscine. Malgré cela, M. Jean Bille ne peut rien faire.

- En premier lieu, la Cour de Cassation a rappelé que la défense du droit de propriété contre un empiètement ne peut dégénérer en abus. L’exercice de son droit de propriété ne peut être abusif. Dès lors, une action contre un empiètement même minime ne peut être considéré comme un abus de droit (Civ. 3e, 7 juin 1990 : Bull. Civ. III, n° 140 ; Civ. 3e, 7 novembre 1990 : Bull. Civ. III, n° 226 ; Versailles, 11 février 2004 : D. 2004.2819).

- En second lieu, M. Jean Bille ne pourra pas non plus faire valoir le fait que son voisin a assisté à la construction sans rien dire. La Cour de Cassation a pu préciser que le silence gardé pendant toute la durée des travaux par le propriétaire victime de l’empiètement ne saurait à lui seul faire la preuve de son consentement à l’aliénation d’une partie de son immeuble (Civ. 1ère, 1er juillet 1965 : D.1965.650 ; Civ. 3e, 18 avril 1985 : Gaz. Pal. 1985.2.Pan.268 ; Civ. 3e, 18 février 1998 : Bull. Civ. III, n° 43). Dès lors, une convention antérieure ou un accord amiable était nécessaire (Civ. 1ère, 8 mars 1988 : Bull. Civ. I, n° 68).

- En dernier lieu, M. Jean Bille pourrait essayer de rapporter sa bonne foi en avançant d’une part le fait que l’empiètement est minime, et d’autre part que son voisin avait assisté à la construction. Toutefois, la Cour de Cassation a bien indiqué que la bonne foi du constructeur est indifférente (Civ. 3e, 12 juillet 1977 : Bull. Civ. III, n° 313 ; Civ. 3e, 19 décembre 1983 : Bull. Civ. III, n° 269 ; Civ. 3e, 29 février 1984 : Bull. Civ. III, n° 57).

En conclusion, en cas d’action en justice, les juges demanderont la démolition de la partie de la piscine empiétant. Certes, lorsqu’il est techniquement possible de supprimer l’empiètement, les juges peuvent ordonner le déplacement de la construction sans qu’il y ait lieu à démolition (Civ. 3e, 26 novembre 1975 : Bull. Civ. III, n° 350) ; si la piscine est par exemple une construction hors de terre. Quoiqu’il en soit, M. Jean Bille devra mettre fin à son empiètement sur le terrain de son voisin. Pire, il pourra engager sa responsabilité civile en vertu de l’article 1382 c.civ., l’empiètement sur le terrain d’autrui caractérisant à lui seul une faute (Civ. 3e, 10 novembre 1992 : Bull. Civ. III, n° 292). Le voisin devra alors prouver un dommage et un lien de causalité entre ce dommage