La société civile immobilière

LA SCI

        Le notaire appréhende la SCI du point de vue de son utilité et des difficultés liées à son fonctionnement. L'utilisation de la société civile touche de nombreux domaines. Les intérêts de la SCI se vérifient traditionnellement tant du point de vue d'un objectif patrimoniale et de détention patrimoniale.

INTRODUCTION

        Les avantages de la SCI

        La société civile immobilière est une société servant le plus souvent à détenir le logement familial. Premièrement, la SCI présente l'intérêt d'éviter les inconvénients de l'indivision : l'instabilité interne, vis à vis des coindivisaires, ou externe, vis à vis des créanciers, qui peuvent demander le partage (art 815 et 815-17 Cciv). Deuxièmement, la SCI permet également d'éviter l'intrusion dans la propriété d'un tiers à la famille. Troisièmement, il est possible de prévoir l'adaptation des pouvoirs de gestion sur les immeubles (modalités plus larges qu'en indivision, art 815-2 à 815-7-1 Cciv). Quatrièmement, la SCI est une avantage pour les couples non mariés car cela permet d'éviter l'indivision, l'émergence d'une société de fait ou les discussions sur l'enrichissement sans cause. En effet, les rapports sont définis contradictoirement entre les associés et il y a possibilité de tenir une comptabilité. Cinquièmement, la SCI est également souvent la recherche d'une protection car les créanciers ne peuvent pas provoquer le partage comme dans le cadre de l'indivision. Par ailleurs, transformer un immeuble en parts sociales est utile car le marché de l'immobilier est plus liquide que celui des parts sociales de SCI détenant un immeuble. En effet, en rendant plus difficile l'aliénation des biens du débiteur, la SCI représente une véritable protection. Cela permet de faciliter la transmission des parts sociales car on allège la transmission en évitant de prendre dans son actif un immeuble (cela évite le renchérissement des parts sociales par l'immeuble).

        La déclaration d'insaisissabilité et la SCI

        Si l'on dit que la SCI peut être utilisé comme un moyen de protéger vis à vis des créanciers, il faut vérifier que les mécanismes de protection de l'entrepreneur ne rendent pas la SCI inutile. Une déclaration d'insaisissabilité rend-elle obsolète l'utilisation de la SCI comme une protection de l'entrepreneur ? Lorsque l'objectif primordiale de l'entrepreneur est la protection de son patrimoine, la déclaration d'insaisissabilité et l'insaisissabilité de droit ne rendent pas obsolète la SCI. En effet, depuis 2003, il n'y a aucune certitude de l'efficacité de l'insaisissabilité en cas de procédure collective. Depuis 2011, une tendance se dessine à savoir que l'insaisissabilité est opposable au liquidateur càd qu'il ne pourra faire saisir l'immeuble insaisissable dans le cadre de la procédure collective en principe. En réalité, il y a une sortie du bien insaisissable de la procédure collective de telle sorte qu'il ne subit pas les sujétions de la procédure collective. En conséquence, les créanciers hors procédure collective pourraient donc saisir le bien. Finalement, la déclaration d'insaisissabilité semble être une protection largement relative.

        L'EIRL et la SCI

        L'EIRL est la possibilité pour l'entrepreneur de créer un patrimoine professionnel affecté. Se faisant, au lieu d'avoir un seul patrimoine, il se retrouve avec au moins deux patrimoines : un patrimoine domestique contenant les biens non professionnels, et un patrimoine affecté qui comprend les biens nécessaires à l'activité et éventuellement les biens utilisés pour l'activité. Il y a une étanchéité patrimoniale absolue entre les deux patrimoines donc les créanciers professionnels ne peuvent saisir que les biens dans le patrimoine affecté et les créanciers domestiques ne peuvent saisir que les biens du patrimoine domestique. Il y a donc une protection de l'entrepreneur.

        Il n'y a pas antinomie entre le recours à l'EIRL et à la SCI car il est possible à l'EIRL d'apporter les biens du patrimoine domestique à une SCI. Le créancier professionnel n'a pas le droit de saisir les immeubles dans le patrimoine domestique mais il existe une multitude de possibilités pour qu'il y ait une reconstitution d'un patrimoine unique à titre de sanction. On peut donc imaginer que la SCI offre une protection supplémentaire en cas d'évaporation de l'étanchéité patrimoniale de l'EIRL. Il peut s'agir d'une simple protection vis à vis des créanciers domestiques et une double protection vis à vis des créanciers domestiques concernant le patrimoine affecté.

        => La SCI garde donc tout son intérêt concernant sa protection relative vis à vis des créanciers.

        La SCI est un moyen classique de sécurisation de l'occupation du logement par le concubin ou l'époux survivant. La SCI est un moyen de transmission immédiat ou à terme d'un patrimoine immobilier. Cette transmission peut emprunter différentes formes : donation, legs, pacte tontinier, recours au démembrement...

        La SCI peut aussi être un moyen pour détenir une résidence secondaire. Si le bien est loué en période saisonnière, il peut s'agir d'une location meublée donc en matière fiscale, l'activité est commerciale. Si la société civile est à l'IR, il risque d'y avoir un basculement de cette société à l'IS. Il y a une tolérance de l'AF si la société a d'autres revenus, il est possible d'y avoir jusqu'à 10% de location meublée sans que le régime fiscal applicable soit l'IS.

        La SCI est un moyen de collecter des fonds et d'élargir une surface de crédits pour avoir du financement.

        Quant au montant du capital social, faut-il faire un capital fort ou un capital faible ? Il n'y a pas de réponse générale et il faut apprécier au cas par cas. Les SCI à caractère familial ont en général une durée de vie longue de telle sorte qu'il n'est pas possible de donner un avis sur le montant du capital. En général, un capital fort est lié à l'idée que l'on pourrait diminuer la PV sur la cession des parts car plus elles sont chères à l'origine, moins elles prennent de valeur. Toutefois, il s'agit de sociétés détenant des biens domestiques or le marché de la part sociale pour la résidence principale est très faible donc le montant du capital est indifférent. D'autres questions peuvent se poser : faut-il des comptes courants d'associés ? Si la société ne dégage aucun revenu, elle aurait structurellement vocation à générer des comptes courants d'associés, ce qui suppose de gérer une comptabilité.

        La SCI a souvent un objectif patrimonial sur le long terme. Il est possible de plusieurs évènements, notamment un événement législatif, viennent contrecarrer l'objectif du fondateur. Il s'agit de la question des vieilles sociétés civiles. Si une SCI a revendu le bien social, un château, en 1989 puis a racheté une propriété puis tout revendu à l'exception d'une dépendance. Les héritiers du fondateur viennent nous voir pour vendre les parts sociales ou la dépendance qui a pris de la valeur. Toutefois, la société n'a pas été immatriculée. L'immatriculation fait acquérir la personnalité morale. En l'espèce, c'est une société en participation car un contrat de société a tout de même été crée en société. Avant 1978, les sociétés pouvaient acquérir la personnalité morale sans avoir à être immatriculées. Dans les années 2000, le législateur a remarqué qu'il y avait de nombreux patrimoines immobiliers non connus donc les sociétés non immatriculées avant le 1er novembre 2002 perdaient leur personnalité morale sans être dissoutes. L'existence des parts est liée à celle de la personnalité morale, donc il n'est plus possible de vendre les parts sociales. Du fait de la dissipation de la personnalité morale, il y a un transfert du patrimoine immobilier des associés vers l'indivision. Au lieu de vendre les parts sociales qui n'existent plus, on doit constater le transfert des immeubles à l'indivision (instruction fiscale 10-D2-04) : le transfert se fait à un droit fixe de 125 € et la CSI).

        La société a été constituée pour gérer un château qu'elle a revendu et a été constitué en 1972 pour 30 ans. Si l'objet était rédigé de telle sorte qu'elle n'avait comme seule activité de gérer le château, elle a épuisé son objet en le revendant et donc, était dissoute depuis la vente. Cela pose le problème de l'acquisition du nouvel ensemble immobilier. Par ailleurs, la société était peut être arrivée à expiration avant le 1er novembre 2002. Au moment où l'on aurait du appliquer la perte de personnalité morale pour défaut d'immatriculation, la société était déjà dissoute. Si les parts ont été transmises avant le 1er novembre 2002, les parts sociales existaient malgré la dissolution de la société. Une société dissoute peut-elle perdre plus la personnalité morale au moment de la loi NRE ? En principe, la personnalité morale ne prend fin que par la radiation suite à la clôture des opérations de liquidation, donc pas par la dissolution de la société. Paradoxalement, la société qui était dissoute et donc n'avait la personnalité morale que pour les besoins de la liquidation a conservé la personnalité morale malgré l'absence d'immatriculation au RCS conformément à la loi NRE. => Potentiellement, les parts sociales peuvent être vendues car la société a encore la personnalité morale, mais ce sont des parts sociales de sociétés dissoutes donc le marché est assez faible. Pour pouvoir titrer des associés sur les immeubles sociaux, il est nécessaire de liquider la société.